離婚・リースバック①

リースバックで離婚

○離婚で財産分与の対象となるもの

夫婦が結婚している間に築いた財産は、どちらの名義であっても「共有財産」と呼ばれ、全て分与の対象となります。

○財産分与の対象となるものは、主に以下の通りです。

・お金　・生命保険（積立型）　・株券　・不動産　・年金　・退職金等　又、ローンや借金と言った「マイナスの財産」も分与の対象となりますが、どちらかが個人的に作った借金は共有財産に含まれません。

○財産分与の対象とならないもの

共有財産以外の、相手や自分だけが所有している財産は「特有財産」と呼ばれ、分与の対象から外れます。

○特有財産の対象となるものは以下のとおりです。

・独身時代の貯金　・嫁入り道具として持参した家財　・どちらかの親から相続した遺産　・別居後に築いた財産等

○財産分与にかかる税金

離婚の財産分与には基本的に税金はかかりません。一方金銭で分ければ所得税の対象にはなりませんが、不動産や株式等価値が増減する資産の場合にはかかる事が有ります。以上が財産分与の基礎知識です。

◇次に、住まいやローンの具体的な分与の方法についてご紹介していきます。

家やマンションといった住まいを財産分与するに当たり、まず確認したいのは「その住まいが分与の対象に含まれるか」と言う点です。「夫婦共同で購入したもの　・結婚している間に購入したもの」　基本的には以上の点のいずれかに当てはまる住まいが分与対象になります。

「どちらかの親から相続した」「どちらかの独身時代の貯金で購入した」などの住まいは分与対象になりません。

◇どのように財産分与するか。

①売却して現金化する。それにはまず住まいの査定をする。その後査定額と住宅ローン残債額を比較します。査定額がローン残債額を上回る状態を「アンダーローン」と言います。アンダーローン状態であれば、売却金でローンを返済し、残ったお金を夫婦で分ければよいのです。

アンダーローンの反対の事を「オーバーローン」と言います。住まいの査定額がローン残債を下回る事です。その場合は「家を売却して残債は自己資金で清算する」、「任意売却で家を売却する」等の方法で住まいを現金化する事ができます。

任意売却とは、債権者である金融機関の同意の元ローンの残債が有る中で不動産を売却する事です。例えば、住宅を購入して間もない時期に売却をしなくてはならなくなった場合は、中古住宅として査定しますので売却額よりもローン残債額が大きくなる場合もあり得ます。又購入時に自己資金０円で諸経費も銀行から融資を受け購入した場合もそのようになるケースが良く見受けられます。

３０年住宅ローンの返済内容は最初の約10年から15年ぐらいの返済内容は主に利息が大半で、元金の返済額はほんの少しです。夫婦で相談して売却しようとしても売却できない。債権者に任意売却の了解を得なくては売却できない。このようなケースはよくある事なので事前にご相談下さい。

その他、実際によく有った事例を報告致します。参考にしてください。

①住宅（残債務有り）を奥様と子供たちが財産分与とならないが居住したケース。

・物件は主人一人名義　・住宅ローンも主人一人名義　・連帯債務者が奥様名義　のよくある場合。

元主人がローンを支払ってくれている場合は良いが、ローン滞納したら銀行から奥様に請求されます。滞納する理由としていろいろあります（・勤務先の倒産　・管理職に昇格したので残業手当が支給されなくなったので収入減　・・・弊社のお客様で実際にありました。）。今回は元主人が３．５万円のアパート家賃と住宅ローンの返済はできていましたが、元主人が再婚し二人が居住する新居のマンション家賃＋元奥様と子供たちが居住する家の住宅ローンの返済が出来なくなった事による滞納でした。普通の会社員で二家族の家賃を支払い続ける事は誰が見ても無理があります。

奥様が弊社に相談にみえられましたので、今後の状況をご説明しました。家は奥様名義ではないが、滞納しているローンの請求が奥様宛てに来ます。何よりももう少し滞納したら競売に掛けられる事になります。競落してから６ヶ月以内に明け渡さなければ強制的に追い出されます。とこれから先の状況を説明しました。

それから今後どのようにすれば良いかを相談しましたが、お金が必要な案は出てきましたがこれと言って実務的な案は出てきませんでした。最終的な弊社の提案は「自宅をリースバックで処理をする」でした。リースバックで売却したら現金が入るし（養育費を一括で支払ってもらえました。）、引っ越しをしなくても良いし、奥様はパートで家賃位は支払えるので奥様にとっては万々歳の結果でした。元主人にとっては資産（借金有り）が無くなりますが、住宅ローンの返済は無くなるし（売却したくても売却できない状況でした。）再婚生活の経済事情も良好になるし双方から感謝を受けました。

②住宅を換金（売却）して、現金を1/2ずつ分けたケース。（当社の顧問弁護士からの離婚相談　客の紹介）

・持分1/2ずつの二人名義の住宅　・二人とも正社員（収入は世間一般よりも少し高い位）の場合でした。

財産分与はスムーズに住みましたが不動産の換金業務が残りました。財産分与の場合は所得税はかかりませんが、将来、不動産が大きく値動きをしたら税金がかかる事が有りますので換金しておいた方が良いとの意見提案に同意して頂きました。共有名義の不動産を売却する事において離婚後二人は関与する事無く完全に別々の道を歩む事が出来ます。離婚と不動産と言う点においては、二人のしがらみが無くなり正解な行動だと思います。

③離婚後、住宅が競売に掛ったケース。

離婚の条件の一つとして「奥様と子供たちが現在の家に住む」と言う事で離婚話が進んでおりました。離婚理由は主人に新しい女性ができたことでした。奥様は離婚話をしている最中は新しい女性の事には気が付いておりませんでした。いわゆる主人の浮気が本気になったのでしょう。現在の家は、主人と奥様の共有名義でした。住宅ローンの残債が有ります。浮気が本気になり離婚しようとは。奥様は完全にブチ切れ状態になり、主人は自宅への出入り禁止になりました。私も奥様の気持ちをよく理解できます。

主人から弊社に、なんとか自宅を売却する事はできませんか。と相談が有りました。このケースの場合、売却するには二人の同意が必要になります。弊社は依頼を受けたので奥様の所へ幾度も訪問し、売却（当然引っ込しの費用は主人持ち）の説得を試みましたが受け付けてもらえませんでした。このような状態になると金銭の問題ではなく、感情が優先します。その内競売の時期が来て競落されました。

奥様は子供を連れてアパートに引っ越しをしました。その後3人（？）の間でどのような話し合いがされたかは知る由も有りません。離婚で3人（？）が不幸を背負った例です。同業者から離婚話がこじれるとこのような結果になる事が多いと言う話しをよく聞きます。

④離婚後その住まいに居住するにはリースバックにする。

①の結果の通りリースバックを正確に使いこなせればたくさんの人達に喜ばれる売却方法になるのは間違いありません。国土交通省が「リースバックのガイドブック」と言う本を出して啓蒙しているぐらいですから。

リースバックとは、リースバック購入会社に家を買い取りしてもらった後に賃貸借契約を結ぶことで、売却後も同じ家に住み続けることができる売却方法です。

離婚時に財産分与を行う際に、公平に財産分与を行いたいが、色々な理由で家を引っ越したくない方も沢山います。リースバックを利用することで、・家を引っ越ししないで現金化して公平に家の財産分与することができる。又、生活環境を変えられないが公平に家の財産分与を行いたいという方にぴったりの売却方法となっています。

リースバックを有利に利用できる家の特徴

離婚後に家に住み続ける際にぴったりの売却方法であるリースバックですが、すべての家が有利に利用できるというわけではありません。リースバック購入会社はリースバックの賃貸借期間が終了した後に家をリフォームし再販売して利益を得ています。よって賃貸借契約が終了した後に再販売が見込めない家は、リースバックの利用を断られてしまう可能性が強いです。

立地の良い家や人気エリアにある家はリースバックを有利な条件で比較的利用しやすいですが、立地の悪い家や心理的瑕疵のある物件など再販売が難しいとされる物件はリースバック売却額を下げられてしまう可能性があります。その場合、同時に家賃も下がります。

リースバックを利用する際の注意点

リースバックを利用する際の注意点として、家に住み続けることはできるものの、家の所有権を失ってしまうことに注意しましょう。

リースバックはリースバック購入会社と賃貸借契約を結ぶものであり、家の所有権はリースバック購入会社が持つことになります。家に住み続けることはできるものの、リフォームやリノベーションなどを行う際は所有者の許可が必要となってしまいます。また、リースバックでは契約内容によっては、家に住み続けられる期間が決まっている場合があります。

リースバック購入会社と結ぶ賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約があります。普通借家契約では、賃貸借期間が終了しても正当な理由がない限り契約を更新することができます。しかし定期借家契約では、契約期間が終了してしまったら、契約更新をすることなく契約終了となってしまう賃貸借契約です。もし、リースバックを利用する際に、定期借家契約を結んでいた場合は、契約期間が終了してしまったら家に住み続けることができなくなってしまいます。売却後も長期間同じ家に住み続けることを希望する場合は、弊社は普通借家契約を結ぶことができるリースバック購入会社を選んでお勧めしております。